올해 들어 서울 오피스텔의 연간 임대수익률이 4% 선으로 내려앉으며 사상 최저치를 기록했다. '임대수익률은 5%'라는 투자자들의 희망을 담은 마지노선이 무너졌다.

매일경제신문이 부동산114에 의뢰해 분석한 결과, 올 1분기 기준 서울 지역 오피스텔의 임대수익률이 연 4.96%로 통계가 만들어지기 시작한 2002년 4분기(12월 말 기준·8.41%) 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.

오피스텔은 부동산 시장에서 가장 대중적인 '월세 재테크 상품'으로 통한다. 그간의 저금리 기조 속에서 시장의 관심을 꾸준히 받았지만 올해 들어서 분기점을 맞았다. 수익률 하락을 이끄는 쌍두마차는 그간 꾸준히 제기된 '공급과잉'과 '가격 상승'이다.

서울 오피스텔 임대수익률은 2002년 4분기 이후 하락세로 돌아서 입주가 급격히 늘어난 2011년 이후 5.5% 이하로 내려왔다. 이후 분양·입주가 꾸준히 늘며 지난해 4분기 5.01%를 기록했다.

오피스텔은 전세난이 불거진 2010년 정부가 규제를 대폭 완화하면서 주목받기 시작했다. '준주택'으로 지정되고, 바닥 난방 규제도 풀리자 소형 주택의 대체재로 부상했다. 2012년에는 주택임대사업자 세제 감면 대상에도 포함됐다. 청약이나 대출 규제를 받지 않는다는 점도 부각되면서 대중적 월세 투자 상품으로 각광받았다. 서울 오피스텔 분양은 2005~2010년 연간 600~5000여 실에 불과했지만 2011년부터 1만여 실로 껑충 뛰었다.

지역별로는 강서와 송파구의 부진이 두드러진다. 대규모 택지개발지구를 중심으로 오피스텔 분양이 급증한다는 공통점이 있다. 강서구(4.93%)는 25개 자치구 가운데 직전 분기(2016년 4분기·5.22%) 대비 수익률 하락세가 가장 크다. 마곡 입주가 본격화된 2015년부터 수익률이 하락세로 돌아섰고 올해 1분기 처음으로 4%대로 내려왔다. 강서세무서가 이달 이전해 업무 개시하는 것을 제외하면 공항철도 노선 추가 개통, LG사이언스파크 입주 등 나머지 호재는 하반기 이후 실현되지만 최근 오피스텔 입주가 급증하고 있다.

가장 최근 입주한 '마곡역 힐스테이트 에코동익'은 전용 22㎡형 매매가격이 1억7000만원 선으로 1000만원가량 웃돈이 붙었지만, 월세는 보증금 1000만원·임대료 45만원 선이다. 시세와 전용면적 60㎡ 이하 주택임대사업자 취·등록세 감면 혜택(취·등록세 85% 감면)을 고려하면 연 수익률이 3.7%다.

2014년 122실에 불과했던 마곡지구 입주 물량은 2015년 3107실로 뛰었고 작년에는 7238실을 기록했다. 서울에서 올해 입주하는 오피스텔(총 1만4557실) 가운데 강서구 마곡지구(총 6974실)와 송파구 문정지구(3247실) 물량만 70% 선에 달한다. 송파구는 연 4.49%로 25개 자치구 중 수익률이 가장 낮다. 동남권 최대 개발지인 문정지구에서 오피스텔 입주가 본격화한 2013~2014년부터 급격히 떨어지기 시작했다. 지난달 초 서울 동부지검·지법이 이전해 업무를 시작하면서 하락세가 둔화되고 있지만 당장의 수익률 반등 여부는 불투명하다.

문정동 A공인 관계자는 "올 들어 매매가격이 1000만~2000만원 정도 올라섰지만 월세 수입에 비하면 임대수익률은 오를 수 없는 상황"이라고 말했다. 총 3636실로 일대에서 가장 규모가 큰 '송파 파크하비오 푸르지오'는 전용 27㎡형 매매가격이 2억2000만원인 반면 월세는 보증금 1000만원·임대료 70만원 선이다. 연간 수익률이 3.97%에 불과하다.

이 밖에 지난해 4분기 대비 올해 1분기 임대수익률 하락세가 두드러진 곳은 은평구(5.08%→4.92%)와 강남구(4.89%→4.79%) 등이다.

김은진 부동산114리서치센터 팀장은 "은평구의 경우 웅신미켈란의아침, 은평뉴타운엘크루 등이 1분기에 한꺼번에 입주한 여파"라며 "강남구는 매매가격이 꾸준히 오르면서 수익률이 떨어지는 것"이라고 말했다. 강남구 오피스텔의 3.3㎡당 매매가격은 1181만원으로 종로구(1220만원) 다음으로 높은 수치를 보이고 있다.

평균 연간 임대수익률은 강북권이 양호하다. 성북구는 25개구 중에서 유일하게 임대수익률이 4%대에서 5%대(4.17%→5.08%)로 올랐다. 성북동 인근 C공인 관계자는 "고려대·성신여대 등 인근 대학 개강과 재개발 이주 수요 등이 맞물리며 전세 보증금이 1000만원에서 2000만원으로 올랐다"고 말했다. 강북(5.98%)이 수익률 1위에 올랐고 금천(5.76%), 동대문(5.59%), 성동(5.52%), 관악(5.38%) 등 비강남권이 뒤를 이었다. 반면 송파를 비롯해 양천(4.51%), 용산(4.66%), 강남(4.79%), 종로(4.81%)는 하위권에 들어간다.

오피스텔 월 임대료는 초기 수준에서 좀처럼 오르지 않는 '상방 경직성'을 띤다는 점을 감안하면 임대 수익률을 좌우하는 것은 매매가격과 이를 움직이는 공급량이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "분양가가 2000만원에 이르고 매매가격은 1000만원대를 돌파한 강남권과 분양이 뜸한 반면 매매가격은 1000만원 미만인 강북권은 수익률 차이가 날 수밖에 없다"며 "수요 측면을 보더라도 강서 마곡지구로 수요가 분산되는 양천에 비해 의류상가를 낀 동대문이나 가산디지털밸리를 낀 금천 일대가 투자 측면에서는 유리할 수 있다"고 말했다.

특히 금리 인상은 월세 수입에 직접적 영향을 미치기 때문에 올해 오피스텔 시장 전망이 밝지만은 않다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "오피스텔은 자기 돈 1억원에 대출을 받아 2~3실 사들인 후 월세 수입을 얻는 투자가 주를 이뤘다"며 "대출 이자율이 3% 중·후반에서 추가로 오르면 실질수익이 더 낮을 수 있다."고 말했다.

[김인오 기자]
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