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제 목 재건축[평가,양천구목동,가치 평가 방법에 대하여(2-2)

                                    예를 들어,

  

A지역 재건축 아파트가

- 3종 주거지역

- 현평형 20평 대지지분 15

- 가격은 5억 이라고 가정할 때,

  

1)예상 분양가를 3,000만원 이라고 예측한다면,

미래가치 : 5,400만원 * 15= 81천만원

현재가치 : 5

미래가치 현재가치 : 31천 만원

으로 투자가치가 있다고 판단할 수 있습니다.

  

2)예상분양가를 2,000만원 이라고 예측한다면,

미래가치 : 3,000만원 * 15= 45천만원

현재가지 : 5

미래가치 현재가치 = - 5천만원

으로 투자가치가 없는 것입니다.

  

계략적으로 산출해본 결과, 단지별로 차이는 있겠지만,

평균적인 단지 기준, 3종에 120 ~ 130% 대 용적율을 가진 단지라면,

평당 분양가 2,200 만원 이상에 분양이 가능하다면, 가치가 있다고 봅니다.

흑자는 목동 힐스테이트가 2,100 만원에 분양에 실패한 사례를 예시로

2,200 만원에도 힘들다고 평가하실지 모르겠으나,

사실 목동 힐스테이트의 주변환경, 입지 등을 고려할 때,

목동 힐스테이트하고 신시가지 단지 재건축과 비교하는건 무리가 있다고

봅니다.

오히려, 평당 2,800 만원에 거래되는 트라펠리스가 더 비교대상이 되고,

건축한지 10년 지난, 600 세대 규모의 신정아이파크가 평당 2,300에 거래

되고 있다는 부분이 조금 더 평당 분양가 예측에 참고가 되지 않나

생각 됩니다.

  

참고로 반포, 잠실의 재건축 사례를 볼띠는 재건축을 통해 대당 지역 자체가

주목 받고, 선호하는 주거지롤 탈 바꿈하게 된다는 점도 고려할 필요는

있다고 봅니다.

특히 목동 신시가지 정도의 규모라면 그런 가치도 충분히 내포하고 있다고

봅니다.

  

여기에 마지막으로 시간적 가치라는 요소를 고려하셔야 하는데,

이부분은 정량화 할수도 없고, 미래를 예측 할수 없는 부분이기에

개인적 판단에 따라 움직일 수밖에 없는 듯 합니다.


*대한민국 부동산 표준 부동산 뱅크에서 이기*

 http://www.neonet.co.kr/novo-rebank/view/news/NewsIndex.neo


 

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