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제 목 재건축[강남구대치동35층[토지보상1조원풀려]
서울 구룡마을 수서택지 성뒤마을 내년 토지보상1조원 돌입 예상

서울 구룡마을-수서택지-성뒤마을 내년 토지보상 돌입 예상 2010년 이후 첫 대규모 토지보상 “8·2대책 여파로 신중투자” 관측도



내년에 서울 강남권에서 1조 원 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 보인다. 2010년 이후 가장 큰 규모라서 인근 부동산시장이 들썩일 것으로 예상된다. 하지만 ‘8·2부동산대책’의 여파로 그 영향력이 예전 같지 않을 것이란 지적도 나온다.

28일 부동산개발정보포털 ‘지존’에 따르면 내년부터 서울 강남구 개포동 구룡마을, 수서역세권 공공주택지구, 서초구 방배동 성뒤마을의 토지보상이 시작될 것으로 보인다. 3곳을 합쳐 1조 원 이상의 토지보상금이 풀릴 것으로 추정된다. 신태수 지존 대표는 “총사업비 규모와 인근 부동산 시세를 감안하여 추산한 결과”라고 설명했다. 강남권에서 이 같은 대규모 토지보상이 이뤄지는 건 2010년 강남구 세곡동, 서초구 우면동 등 공공주택지구(총 토지보상금 2조4260억 원) 이후 처음이다.

무허가 판자촌인 구룡마을은 1970, 80년대 공공사업으로 생활 터전을 잃은 철거민들이 모여들면서 형성됐다. 열악한 주거환경 탓에 2012년 도시개발구역으로 지정됐지만 서울시와 강남구, 그리고 토지 주인들 간의 갈등으로 난항을 겪었다. 수차례 행정소송을 거친 끝에 지난해 11월 서울시 도시계획위원회에서 개발계획안(26만6304m² 규모)이 통과됐다.

이에 따라 2020년 구룡마을은 2692채의 대규모 아파트단지로 거듭날 예정이다. 당초 계획은 올해 중 보상계획을 공고하는 것이었지만 일부 주민의 반대로 미뤄지고 있다. 사업시행자인 서울주택도시공사(SH)는 조만간 지장물(支障物) 조사를 끝내고 감정평가를 거쳐 내년 상반기(1∼6월) 토지보상을 시작할 계획이다. 지장물이란 공공사업시행지구 토지 안에 있는 건물, 시설, 농작물 가운데 사업 수행에 필요 없는 물건을 뜻한다.

수서역세권 공공주택지구(38만6390m²)의 경우도 내년 6월경 토지보상이 시작될 것으로 보인다. 한국토지주택공사(LH)와 한국철도시설공단(KR)이 공동시행을 맡은 이곳은 지난해 6월 지구로 지정돼 수서고속철도(SRT) 역사와 함께 복합개발이 추진됐다. 지난달 국토교통부에 지구계획 승인을 신청했고 연말까지 승인을 받을 예정이다. 이후 감정평가를 거치면 편입하는 토지에 대한 보상금을 지급하게 된다.

1960, 70년대 형성된 판자촌인 성뒤마을(13만7784m²)도 이르면 내년 말부터 보상작업이 이뤄질 수 있다. 이곳에선 2010년 서초구와 LH가 글로벌 타운을 조성하려다 사업이 무산됐다. 이후 공공주택지구로 토지용도를 바꾸고 SH가 사업을 맡았다. 민간과 공공 부문을 합쳐 주택 1200채가 들어선다. SH는 올해 10월까지 지구 지정, 내년 하반기(7∼12월) 지구계획 승인을 목표로 하고 있다.

부동산 전문가들은 토지보상금이 풀려도 8·2대책의 여파로 인근 부동산시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상했다. 토지보상금을 받으면 일반적으로 주변 지역의 부동산에 재투자하는 경우가 많고, 주변 집값이 덩달아 수직 상승했다. 하지만 정부가 다주택자를 겨냥한 고강도 규제를 발표하면서 주변 아파트보다 토지나 수익형 부동산으로 자금이 흘러들 것이란 예상이 많다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “과거처럼 보상금이 풀리는 즉시 시장에 반응이 나타날 것 같지는 않다. 정부의 눈치를 보며 투자자들이 신중하게 움직일 것 같다”고 말했다.

주애진 기자 jaj@donga.com 





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               최고층수를 35층으로 한 서울시 규제에 대해 최고 49층 재건축을 추진 중인 강남구 대치동 은마아파트 전경. [매경DB]
강남 재건축 핵심 단지 중 하나로 꼽히는 은마아파트가 최고층수 49층을 확보하기 위해 또다시 '일'을 벌인다. 5일 이정돈 은마아파트 재건축추진위원회 위원장은 매일경제와 인터뷰하면서 "서울 2030플랜은 한강 수변 주거용 건축물 최고층수를 35층으로 제한하고 있지만 은마아파트는 한강과 거리가 멀다"면서 "최고층수 35층 제한 폐지에 대한 전문가 100명의 의견서를 취합해 이르면 3~4월에 박원순 서울시장에게 제출할 계획"이라고 밝혔다.

앞서 은마아파트 추진위는 지난해 9월 150억여 원을 들여 최고층수를 50층으로 한 국제제한초청 현상설계공모를 실시해 최고층수 50층을 승인받으려 했다. 
공모에 당선된 희림종합건축사사무소·유엔스튜디오(네덜란드) 안에는 단지 중앙에 50층 랜드마크타워 6동이 배치됐다. 그러나 서울시가 35층 기준을 고수하자 지난해 말에는 최고층수를 49층으로 한층 줄여 정비계획안 변경안을 제출하기도 했다. 이번 전문가 100명의 의견서 제출은 국제현상공모에 이은 '최고층수 높이기 프로젝트' 2탄인 셈이다. 이 위원장은 "은마아파트에선 2015년 12월 '최고층수 50층 재건축을 추진한다'는 방향에 주민 75% 이상 의견을 모았다"고 말했다. 
의견서를 받을 전문가 100명 중 50명은 서울지역 대학의 도시계획 관련 교수들로 채워질 예정이다. 나머지 50명은 대형 건설사 건축가 등 전문가들로 꾸린다. 이번 100명의 의견서 제출은 비단 은마아파트 재건축에만 주제를 한정하는 게 아니라, 서울 2030플랜의 35층 제한 자체에 대한 의견을 묻겠다는 취지다. 
이 위원장은 "세계적인 미래도시로서 서울을 생각하는 입장에서 최고층수 35층 기준을 유지하는 것이 바람직한지에 대한 전문가 의견을 취합할 것"이라고 말했다. 용적률은 법에서 정한 한도에 맞추되 층수를 50층까지 높이면 동 수가 줄어 아파트 간 간격이 넓어지고, 디자인도 개선할 수 있다는 게 은마, 잠실주공5, 압구정 지역 등 최고층수 완화·폐지를 요구하는 재건축 단지들의 공통된 의견이다.
그러나 일반주거지역에는 최고층수를 35층으로 제한한다는 서울시 방침은 이달 들어 다시 한번 확인돼 난항이 예상된다. 지난 1일 송파구 잠실동 잠실주공5단지 재건축계획이 서울시 도시계획위원회에서 보류된 것. 
반면 35층 규제를 받아들인 반포 재건축단지들은 순탄하게 재건축 과정을 진행하고 있다. 반포1·2·4주구(반포주공1단지)와 신반포3차·경남아파트는 지난달 본회의에서 수권소위원회로 이관됐고, 신반포14차도 최고층수를 34층으로 해 지난 1일 도계위의 용적률 심의를 통과했다.
은마와 함께 강남 재건축 대표 단지들이 모여있는 압구정에서도 지난해 10월 지구단위계획이 발표된 이후 사업 추진에 난항을 겪고 있다. 이런 상황에서 은마아파트는 유독 층수 규제 폐지 주장 활동이 강하다. 기존 저층 개포 재건축 분양 단지와 달리 중층이라 수익성 극대화 전략이 더 절실하고, 압구정과 달리 추진위가 꾸려진 상황이라 활동을 강력하게 추진할 수 있기 때문으로 분석된다. 은마아파트 재건축 계획은 기본적으로 현재 4424가구를 5900여 가구로 늘리는 것이다. 단지를 35층이 아닌 49층으로 높인다고 해서 분양가구 수가 늘어나는 것은 아니지만, 건폐율이 줄고 동 간 거리가 늘어나면 주거환경을 고급화할 수 있다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "층수를 50층까지 올리면 가구 수는 변하지 않아도 분양 가격이 높은 고층 부분이 많아지게 되고, 단지가 쾌적해져 재건축 사업성도 좋아진다"며 "은마아파트는 이미 용적률이 200% 정도 되는 데다 임대아파트로 빠져나가는 물량 등을 고려하면 고층화 등으로 분양가를 높여야 하는 실정"이라고 말했다.
은마아파트의 이 같은 행보가 효과를 볼지는 미지수다. 서울시 도시계획과 관계자는 "최고 35층 기준은 서울시 공간계획 최상위 계획인 '서울 2030플랜'에 따른 것인데 이것을 수정하고자 한다면 상당한 시간이 소요될 것"이라며 "이 계획을 제정할 당시 스카이라인 관리원칙에 대해서도 전문가 회의, 권역별 설명회, 지역별 주민간담회 등을 거쳤다"고 설명했다.
그러나 이 위원장은 "서울 2030플랜은 결국 서울시가 지정한 몇몇 전문가의 의견만 반영됐다"면서 "제정 당시 의견 수렴 항목 중 층수 관련 내용은 하나도 없었다"고 주장했다. 
[이윤식 기자]
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