재건축 사업 탄력 전망 재건축 순서 설명

 
[목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정안’을 수정 가결했다 2022.11.09.]

   지구단위계획안을 재열람 공고를 거쳐 올 연말까지 확정 고시 예정임
*목동 용적률 최대 300% 허용 안양천 연계 녹지축 조성(*용적률 현재 평균130%이내)

서울시 양천구 목동 신시가지 일대 아파트 단지 1~14단지 현재 2만6629가구에서

사업이 마무리되면 최고 35층, 최대 5만3000가구 규모의 미니 신도시가 탄생하게 된다.

*436만8463m² 서울시는 9일 도시건축공동위원회를 열고 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획

구역 및 계획 결정안’을 수정 가결 2022.11.09. 했다.

*종상향으로 늘어나는 가구 중 일부는 공공 민간임대로 해야 한다는 조건을 내걸었다.

1~3단지 2종 일반주거지역 를 3종 일반주거지역으로 종상향 조건 공공 민간임대

*목동6단지는 1.지구단위계획이 확정되면 2.정비구역 지정 절차에 들어간다.

가결된 안에 따르면 14개 단지는 각각 특별계획구역으로 지정돼 단지별 재건축이 진행된다.

현재 신속통합기획 방식으로 재건축이 진행 중인 6단지는 1.지구단위계획이 확정되면 곧바로

2.정비구역 지정 절차에 들어간다. 나머지 13개 단지도 정부가 연내 재건축 안전진단 완화를 확정하면 후속 절차를 밟을 것으로 보인다.

목동 신시가지는 1980년대 건축 단지 조성됐지만 건물 노후화와 주차난 등 불편을 이유로 재건축 요구 2018년 재건축 계획안이 만들어졌지만 정부의 집값 급등 우려 등으로 제동이 걸려 계획이 잠정 중단된 상태였다.

*녹지축 안양천 연계 녹지축 조성 녹지공원 면적 2배로 확대

목동 유수지 개발과 종합운동장 리모델링 사업 국회대로와 목동로에서 안양천 방향으로 연결되는 광역녹지축인 경관녹지도 조성한다. 안양천으로 이동할 수 있는 덱도 설치한다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “지속가능한 도시공간구조를 수립해 주변 시가지와 조화를 이루도록 하겠다”며 “녹지축을 만들고 안양천 연계를 고려한 보행 친화적 환경을 조성해 목동 일대가 녹지생태지역으로 거듭날 것으로 기대된다

 
*건물 배치 재건축안에 따르면 도로변에 저층, 중심부에 고층 건물을 배치해 다양한 스카이라인을 볼 수 있도록 조성할 계획이다.

*지구단위계획구역 결정 목동 지구단위계획구역 결정 변경안이 연내 확정 고시되면 일대 재건축 사업에도 탄력이 붙을 것으로 보고 있다.

*장점 대규모 단지가 몰린 데다, 학군 등 여건이 뛰어나 소비자들의 선호도가 높은 곳이라서 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 예상된다.

*시장 상황 & 부동산규제 시장 상황이 워낙 좋지 않은 데다 이제 막 밑그림이 그려져 재건축 사업 완료까지 시간이 필요한 만큼 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있다는 의견도 나온다.

또 재건축초과이익환수제 와 분양가상한제 등의 규제 완화가 남아있어 단점도 있다.

 
*재건축사업 중인 서울시내 서울의 아파트 재건축 사업은 연이어 속도를 내고 있다.

이달2022.11.07일 여의도 시범아파트를 최고 65층 높이로 재건축하는 ‘시범아파트 신속통합기획

(신통기획)안’이 확정. 여의도 공작아파트, 강남구 은마아파트 재건축 정비계획안도 가결된 상태다.

 
목동 신시가지 아파트 14개 단지별 각각 별도의 특별계획구역으로 지정됐다. 단지별로 재건축 정비계획안을 세워서 양천구청과 서울시 심의를 각각 받아야 하는 것이다.

 
*난개발 단지마다 따로 재건축시 서울시는 "단지별로 창의적인 건축계획이 수립될 수 있도록 지침을 마련했다"고 설명했다. 다만 '난개발'에 대한 우려도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "단지마다 따로 재건축을 진행하면 난개발 우려.

 
*재건축이 속도를 내려면 목동아파트 안전진단과 재건축초과이익환수제 규제 완화가 시급하다

목동아파트 14개 단지 가운데 안전진단 통과한 곳은 6단지 한 곳에 불과하다.

9단지·11단지는 2020년 적정성 검토(2차 정밀안전진단) 단계에서 탈락한 바 있다.

이번 발표는 1980년대 준공된 목동 단지의 정비사업이 본격적으로 다시 시작됐다는 의미 정도

*규제 완화 재건축초과이익환수제 와 분양가상한제 등의 규제가 완화 필요

서울시가 목동 정비계획안을 수정 가결한 것은 최근 부동산시장 침체 속에서 인허가 절차까지 막히면 향후 주택 공급에도 차질을 빚을 수 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

 
매일경제 www.mk.co.kr 이희수 기자 / 정석환 기자 참고자료

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5597968   kbs뉴스

서울 목동 재건축 밑그림 나왔다…5만 3천 가구로 재건축 (kbs.co.kr) 

https://www.youtube.com/watch?v=Qnc9cDoEbhY    sbs뉴스

=부동산 규제지역 서울시 빼고 다 풀었다 2022.11.09.=====

지방 ‘부동산 규제지역’… 서울시 빼고 다 풀었다 2022.09.26.효력 발생

국토교통부 2022년9월21일 제3차 주거정책심의위원회 발표

○ 미분양 쌓이고 하락폭 큰 지방 규제 우선 해제

○ 15억 원 초과 주택도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다.(LTV 70%

○ 미국이 추가 금리 인상이 이어지는 데다 경기침체 우려가 크다.

○ 미분양 쌓이고 하락폭 큰 지방 규제 우선 해제

국토부가 발표한 ‘7월 주택통계’ 미분양 2만6755채

아파트 가격 하락(이달 12일 기준) 0.59% 하락했다.

세종시가 7.11%, 대구가 5.23%, 부산이 0.71% 떨어졌다.

경기와 인천의 7월 미분양 주택 경기도 3393채, 인천 544채

3개월간 2.35% 하락, 동두천시(―1.14%), 파주시(―0.69%), 평택시(―0.43%), 안성시(―0.32%) 내림세를 보였다.

수도권 미분양 주택이 많지 않고 시장 불안 가능성이 남아 있어 일부만 해제

☞ 투기과열지구에서 해제된 곳

세종시를 제외한 지방 모든 지역이 규제지역에서 해제된다.

수도권에서 인천이 투기과열지구에서 벗어나고, 경기 평택시와 파주시 등 일부 지역.

인천 연수구 남동구 서구, 세종시로 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 축소

조정대상지역은 △경기 안성 평택 양주 파주 동두천시 △부산 해운대 수영 동래구 등 14개 구 △대구 수성구 △경북 포항시 남구 △경남 창원시 성산구 등 총 41곳이 해제됐다. 이들 지역의 LTV는 현재 50%에서 70%로 완화된다. 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다.

정부가 지방 규제지역을 전면 해제한 건 지방 부동산 시장이 거래량 감소와 미분양 확대 등 집값이 하향 안정화되고 있다고 판단했기 때문으로 보인다.

○ 규제 해제 지역 대출·세제·청약 규제 완화 [완화되면 민영주택 청약 전용면적 85m²이하 60%

늘어난다. 조정대상지역 25% 추첨제]

인천과 세종은 15억 원 초과 주택 주택담보대출 가능. 매수할 때 LTV최대 70%까지 적용된다.

조정대상지역으로 남은 인천 중구, 연수구 등 8개 구는 주택을 매수할 때 주택담보인정비율(LTV) 50%(주택가격 9억 원 이하)까지 대출을 받을 수 있다. 주택분양권 전매제한 기간도 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다.

1가구 1주택자가 양도소득세 비과세를 받을 때 거주할 필요 없이 2년만 보유하면 된다.

재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한도 받지 않는다.

○ 집값 영향은 미미할 전망

현재 매도인(팔사람)전화 오고 매수자(구입자)는 없다.[현장 중개없소)

기준금리가 더 높아질 전망이라 매수자(구입자)가 많아지기 어렵다.

다만 일부 대도시권은 투기 수요가 유입될 수 있다는 지적도 있다.