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제 목 2023.03.03재개발*대법 "토지·건물 공동소유 땐 대표 1명만 조합원으로 인정" '지분 쪼개기' 금지
재개발 토지·건물 공동소유 땐 대표 1명만 조합원으로 인정" '지분 쪼개기' 금지"대법원"(심리불속행기각)

재개발 구역 다주택자한테 집 샀더니 입주권 안나온다? [박일규의 정비사업 돋보기]

대법 "토지·건물 공동소유 땐 대표 1명만 조합원으로 인정" '지분 쪼개기' 금지 재차 확인

다물권자 물건 매수한 투자자 아파트 입주권 배당여부 두고 수년간 법적공방 이어져 혼란

*조합원 인정 안되는조건: 1)조합설립인가 이후 한 구역 내 여러 물건을 소유한 다물권자

                      2)조합원은 1개의 분양대상자 지위를 가진다'는 원칙 대법원 판결

 본래 다물권자 양도에 따른 단독 입주권 인정 여부는 정비업계 실무상 그리 어려운 이슈가 아니었다.

법 규정이 비교적 명확해 의문의 여지가 없었기 때문이다.

도시정비법은 '조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정한다.

*대법원 판결x:대법원은 심리불속행 기각으로 확정까지 되었기에 당시 정비업계가 받은 충격은 상당했다.

부산고등법원x,

광주고등법원x,

(심리불속행 기각이 규범적으로는 '원심 판단에 법률 위반 등 중대한 잘못이 없다'는 뜻

(판결내용 광주 학동4구역 재개발조합원 중 한 다주택보유자가 보유한 부동산 중 일부를 조합설립인가 이후 여러 사람에게 팔았다. 이에 다주택자로부터 물건을 매입한 양수인들에게 추가로 분양권이 주어지는지 여부가 소송의 쟁점이 됐다. 해당 양수인들은 각자 분양신청을 했지만, 조합은 다주택자 1인에게만 분양자격을 인정했고, 조합설립 인가 이후에 매수한 소유주들은 분양자격을 인정하지 않았다. 또한 해당 내용으로 관리처분계획을 의결했다.)

조합은 해당 도정법을 근거로 대표조합원이 한 사람인만큼 분양자격도 한 사람에게만 인정된다고 내다봤다. 그동안 정비업계에서도 다주택자의 물건을 양수한 경우 현금청산자로 분류해 왔다. 지난 2010년 법제처에서 해당 논란이 일자 대표조합원 한 사람에게만 분양자격이 있다는 유권해석을 내놨기 때문이다.



2심 고법0: 관리처분계획의 인가 전까지 토지소유자

*서울고등법원 판결0: 조합원 지위와 분양대상자 지위는 같은 개념이 아닌데 명확한 근거도 없이 분양대상자

지위, 입주권을 제한하는 해석은 옳지 않다고 판결했다.(수원고등법원0,

재판부는 여러 사람이 조합원 자격을 보유하되 의견 행사를 대리할 대표조합원을 조합에 등록해 편의를 도모하는 위한 것으로 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다도정법에서 관리처분계획 인가 이후양수받은 자에 한해 조합원 지위를 박탈하고 있을 뿐, ‘조합설립인가 후 관리처분계획의 인가 전에 양수한 자의 조합원 지위를 박탈하는 규정을 두고 있지 않아 해당 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 판단했다.

판례)고등법원 토지등소유자들의 분양신청권을 제한할 규정이 존재하지 않는데 투기방지라는 공익적 이유로 법령의 유추·확장해석을 통해 박탈하는 것은 허용될 수 없다고 판시했다.





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속도내는 노량진뉴타운 재개발

3구역 관리처분인가…9구역 사업시행인가 신청
5곳은 입주·분양 마쳐

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서울 동작구 흑석뉴타운 일대가 최근 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 5개 구역이 입주 혹은 분양을 마친 상태에서 3구역이 관리처분인가를 받았고 9구역도 사업시행인가를 신청했다.

27일 부동산업계와 동작구청에 따르면 흑석3구역은 지난 22일 관리처분계획 인가를 받았다. 흑석동 253-89 일대에 임대 338가구를 포함해 지하 5층~지상 20층 26개동 1772가구가 들어선다.흑석뉴타운에서 가장 규모가 큰 구역으로 남쪽에 위치해 서달산을 끼고 있다. 다른 흑석뉴타운 구역보다 지하철 9호선에서 먼 편이지만 지대가 높은 '숲세권'인 데다 조망이 좋다는 평가를 받는다. 시공사는 GS건설이 맡았다.

서울 동작구 흑석뉴타운 일대가 최근 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 5개 구역이 입주 혹은 분양을 마친 상태에서 3구역이 관리처분인가를 받았고 9구역도 사업시행인가를 신청했다.
조합에 따르면 이주비도 주택담보대출비율(LTV) 종전 기준인 60%를 적용받는다. 8·2 부동산 대책으로 흑석3구역이 포함된 동작구가 투기과열지구에 포함되면서 LTV 한도가 40%로 강화돼 3구역도 이주비 대출 한도가 줄어들 것이라는 우려가 많았다.

흑석9구역은 이달 사업시행인가를 신청해 공람기간을 거치고 있다. 중대부중을 끼고 있는 지역으로 중앙대 의료원과도 가깝다. 지하 7층~지상 25층 21개동 1536가구(임대 포함)로 건설될 예정이다. 시공사로는 GS건설·현대건설·롯데건설·현대산업개발 등이 후보군에 오르내린다. 11구역도 6월 한국토지신탁을 사업대행자로 선정해 한창 재개발사업이 진행 중이다.

흑석동은 강남 접근성이 좋고 한강변에 위치해 입지 조건이 뛰어나지만 그동안 주변 정비가 미진했다. 하지만 최근 재개발 사업이 진척을 보이고 지하철 9호선 효과까지 얻고 있다. 7·8구역은 각각 '아크로리버하임'과 '롯데캐슬에듀포레'라는 이름을 내걸고 지난해 분양해 각각 최고 281.9대1, 66.5대1의 1순위 경쟁률을 기록했다.

정비사업이 빠르게 진행되면서 시세도 급등하고 있다. 아크로리버하임 전용 84㎡는 10억원 언저리까지 거래되며 웃돈 3억~4억원이 붙었다.
7구역 근처 A공인중개업소 관계자는 "7구역 분양권은 매물이 별로 없다"며 "분양가보다 평균 8000만~3억3000만원을 더 줘야 접근이 가능하다"고 설명했다.

물론 8·2 대책 이후 서울 부동산 시장이 주춤하면서 흑석동 일대 분위기도 많이 가라앉았다. 하지만 동작구가 강남 4구(강남 서초 송파 강동), 서울 7구(마포 용산 성동 양천 강서 영등포 노원) 등과 달리 투기지역에서 빠져 타격이 상대적으로 덜했다는 평가다. 흑석동 B공인중개업소 관계자는 "반포가 바로 근처라 일대 재건축 이주 수요까지 흡수할 수 있다는 전망이 나온다"고 전했다.

 

  • 손동우 기자
  • 입력 : 2017.08.27 17:40:14   수정 : 2017.08.27 21:22:22

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2·6구역 이어 7구역도 시행인가 신청…동작구 "3월중 승인날듯"
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서울 동작구 노량진 일대 개발이 속도를 내고 있다. 2, 6구역에 이어 7구역이 사업시행인가를 앞두게 됐기 때문이다. 2003년 뉴타운 지정 이후 14년째 첫 삽조차 제대로 뜨지 못했던 이 일대 재개발 사업이 속도를 낼 수 있을지 주목된다. 

1월 31일 동작구에 따르면 노량진7구역 주택재개발정비사업의 사업시행인가가 임박했다. 동작구 관계자는 "신청이 들어왔고 3월 중으로 승인이 날 것으로 보인다"고 말했다. 이미 사업시행인가 단계를 거쳐 관리처분인가를 앞두고 있는 2구역과 6구역에 이어 가장 빠른 속도로 진행 중인 재개발 사업이라 할 수 있다. 

이번에 구청에 사업시행인가를 신청한 7구역은 총면적 3만여 ㎡에 예상 가구 수 500가구 정도로 규모가 크진 않다. 그러나 영등포중·고교를 바로 옆에 끼고 있고, 장승배기역과도 멀지 않아 입지가 뛰어나다고 평가받는다. 

7구역에는 지하 3층, 지상 27층 규모 아파트 7개동이 올라가게 된다. 2003년 첫 뉴타운 지정 후 14년 만이고, 조합설립인가를 받은 지 4년 만에 이룬 성과다. 

이미 사업시행인가 다음 단계인 관리처분인가 단계에 들어가 상반기 중 마무리 예정인 2구역과 6구역 속도는 더 빠르다. 2구역은 전체 노량진 뉴타운에서 가장 규모가 작지만 그만큼 개발이 빠르게 진행됐다. 6구역의 경우 현재 GS건설과 SK건설 컨소시엄이 시공사로 선정된 상태다. 6구역은 면적이 7만4100㎡로 가장 큰 1구역 다음인 데다가, 1000가구가 훌쩍 넘는 대규모 단지가 예정돼 있어 사업성이 있다는 판단이다. 

노량진뉴타운 내에서도 가장 핵심 땅이자 면적이 넓은 1구역은 좀처럼 사업을 진행하지 못했다. 그러나 다가오는 10일 주민총회를 열어 조합설립을 하기로 하면서 노른자위 땅 개발이 기대된다. 1구역은 면적 13만여 ㎡에 2000가구 이상을 수용 가능한 대단지가 들어설 예정이라 가장 주목된다. 특히 다른 구역과 달리 한강변에 인접해 이 일대에 고층 아파트가 들어설 경우 한강변 아파트가 될 수 있어 실거주자들은 물론 투자자들 이목이 쏠린다. 장승배기역과 노량진역을 끼고 있는 더블역세권이기도 하다. 

특히 1구역과 맞닿아 있는 1호선과 9호선 노량진역은 여의도와 바로 연결되는 황금 노선이다. 서쪽으로 두 정거장이면 여의도역에 도착하고, 동쪽으로 네 정거장이면 반포와 연결된다. 강남과 여의도를 모두 편리하게 오갈 수 있는 곳이라는 의미다. 

다만 1구역 바로 옆 5구역의 경우 촉진지구 변경 등 이슈가 많아 사업속도가 가장 느리다. 동작구 관계자는 "5구역의 경우 진행속도가 워낙 지체돼 다른 구역보다 많이 늦어질 것 같다"면서도 "2, 6, 7구역이 속도를 내고 덩치가 가장 큰 1구역도 조합설립인가를 앞둔 상황이라 뉴타운 개발이 올해 급물살을 타게 됐다"고 말했다. 이 일대는 용산·여의도와 가까운 부도심권이다. 8개 구역 모두 개발이 완료되면 총 8000가구가 넘는 거대 주택단지로 탈바꿈할 예정이다. 

[박인혜 기자]
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