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| 제 목 | 2023.12.05재건축 신탁방식과 조합방식 |
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재건축시 재건축 신탁방식과 조합방식2023.12.05 *1 신탁방식 과 *2 조합방식 의 차이점 설명 정부는 2023년 하반기 경제정책방향에서 정비사업 시행7운영에 대해 신탁사 특례를 허용하여 정비사 업 소요기간을 기존 조합방식 대비 2〜3년 이상 단축을 유도한다고 밝혔습니다. 정비사업이란 기존의 주거지를 건설하거나 개발하여 도시의 환경，주거 여건，쾌적한 삶의 질 향상을 추 구하는 사업입니다. 이러한 정비사업은 주로 재개발，재건축 및 주거환경개선사업으로 구분됩니다. 정 비사업은 사업 시행 주체에 따라 조금 다른 방식으로 진행되는데 크게 두 가지 방식으로 조합방식과 신 탁방식입니다， - 신탁방식: 2가지 방식（사업시행자, 사업대행자） 신탁방식은 신탁사가 정비사업을 수탁하여 수수료를 받고 조합이나 토지 둥 소유자룰 대신해 정비사업 을 진행하는 방식입니다. 신탁사는 기획，설계, 건설，분양 등 일련의 과정에서 발생하는 위험과 책임을 직접 부담하고 관리합니다. 신탁방식은 신탁사의 역할에 따라 2가지 방식（사업시행자, 사업대행자）이 있습니다* o 사업시행자 신탁방식: 시행사의 주체가 신탁사가 되며，그래서 신탁사의 책임이 큽니다. o 사업대행자 신탁방식: 시행사는 조합이 하고，나머지 업무는 모두 신탁사가 대행해서 관리를 맡으 며，조합과 신탁사가 리스크를 서로 분담합니다， -조합방식: * 장점0: 조합원이 사업 주체이기 때문에 자율성이 높고 건설 과정의 진행상황믈 직접 관리하고 통제합 니다 분양가격! 결정，조정 등 조합원 의견이 사업에 최대한 반영됩니다，또한、건설사들은 해당 정비사 업의 시공사로 선정되기 위해 조합 측에 더 좋은 설계와 낮은 공사비 등을 제안하므로 조합은 건설 품질 에 대한 책임을 보다 명확하게 인지합니다. * 단점x: 조합은 전문성이 상대적으로 부족하예, 자금조달，심의 등의 부분에서 시행착오를 겪는 경우가 많고，분양 시장의 변동과 같은 요인에 대한 위험과 책임을 지게 됩니다. 무엇보다 조합원들과의 소통 및 관리면에서 의견 충돌이나 투명성 유지 등으로 사업이 지연되는 상황이 자주 발생 합니다， 조합방식은 우리가 흔히 알고 있는 진행 방식으로 정비사업 참여자들이 직접 조합을 결성하여 사업을 추진하는 방식입니다. 참여자들은 임원진을 꾸려서 각종 인허가，시공사 선정，기획，설계，건설, 분양 등의 일련의 과정을 조합이 직접 관리하고 운영합니다, 조합원들은 조합의 결정과 사업의 성공에 대한 공동 책임을 지게 됩니다. 이 방식에서는 조합원들이 공동으로 소유하는 재산권을 보유하게 되며, 사업 전 과정을 조합을 통해서 직접 통제하고 관리합니다. 조합방식 장 단점 -조합원 의견수렴 반영 유리 0 -조합이익 극대화 유리 0 -개발이익 발생시 조합원 귀속 0 -조합원 의견 충들시 사업 지연 x -전문성 부족 x -자금조달 문제 발생가능 x -투명성 부족 x 이렇게, 조합 방식은 주민들이 사업과 관련된 전과정에 적접 참여하고 싶은 경우에 적합하며, 신탁방 식은 신탁사의 전문성과 안정성을 활용하여 사업을 추진하고자 하는 경우에 적합합니다、조합방식과 신 탁방식의 선택은 각각의 장단점을 종합적으로 고려한 후 주민들의 입장과 사업의 성격에 따라 결정해야 하겠습니다. 사업의 성격과 주민들의 필요에 따라 적절한 방석을 션택함으로써 정비사업의 성공 확률을 높여야 할 것입니다. - 신탁방식: * 장점0: 신탁사의 전문가들이 기획 및 설계를 진행하므로, 전문성과 효율성이 보장되며，이를 통해 프로 젝트의 성공 가능성을 증가합니다, 사업속도면에서 토지 등 소유자 75% 이상의 동의（사업시행자 방식） 만 얻으면，조합방식에서 요구되는 추진위원희 승인，조합설립인가 등의 절차가 생략 가능합니다. 통상 추진위원회 및 조합설립에 3년 이상의 시간이 소요되기 때문에 신탁방식을 채택할 경우 청비사업 기간 을 2〜 3년 정도 앞당길 수 있습니다. 자금력면에서 신탁사의 탄탄한 자금력을 바탕으로 자금조달이 원 활하며，높은 전문성，투명한 자름관리，공사 리스크 감소에 따른 공사비 절감 등 일관적이며 안정적입 니다. * 단점x: 토지등 소유자들이 기획、설계: 건설등 과정에 직접 참여하지 않아 전체적인 의사결정에 대한 영향력이 상대적으로 떨어집니다. 또한、신탁방식을 통해 정비사업을 대행 진행하므로 일정 수준의 신 탁수수료가 책정됩 니 다. 신탁방식 장 단점 -사업기간단축 0 -자금조달 유리 0 -투명한 자금관리 0 -공사비1 절감 0 - 신탁수수료 발생 x - 조합원 의견수렴 저하 x 장 점 그동안 신탁 방식은 '신탁수수 라는 단점 때문에 대부분의 정비사업은 조합방식을 통해 진행되었습니 다，그러나 원자재값，인건비 상승 등의 여파로 공사비가 증가하며 공사비 증액 문제등，조합과 시공사 간의 갈등이 심화되면서 신탁방식으로 진행하는 사업지가 늘고 있습니다，사업기간이 길어지면 그만큼 주민의 분담금은 늘어 날수 밖에 없어 사업진행 속도를 내려는 사업지에서는 신탁방식으로 눈을 돌리고 있다고 합니다. 또한，정부도 위에서 언급했듯이 정비사업에 있어 최대 장점인 신탁방식 특례를 이용한 사업기간 단축을 유도하고 있습니다 ========================================================== 부동산전망 2021년 부동산전망, “무주택자는 사고, 다주택자는 팔아라.” 집값보다 전셋값 더 오를것… 서울 무주택자, ‘노도강’ 관심둘만 전문가 7인이 본 올해 부동산 시장 *상반기 다주택 물량 나올 확률 높아 *지방은 매입시기 늦추는 게 좋아 *1주택자 인기지역 갈아타기 무난 *다주택자 稅부담-현금흐름 점검을 [수익형 부동산 투자 유망] 부동산 전문가 7명에게 올해 부동산 시장 전망과 투자 전략을 자문한 결과 이들은 *자금 여력이 된다면 내 집 마련을 주저하지 말라”고 입을 모았다. *집값이 내리길 무작정 기다리다가 내 집 마련할 기회를 놓치는 것보다는 실거주할 내 집을 장만하는 게 중요하다는 취지다. 1) 분양시장을 먼저 노리되, 당첨이 안 된다면 하반기(7∼12월)부터 기존 주택 매입을 2) 7월에 시작되는 3기 신도시 사전청약과 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 모두 시세의 절반 수준으로 공급될 것으로 예상된다. 다만 그만큼 경쟁이 치열해져 자신의 청약 가점 등을 따져서 내 집 마련 전략을 짜야 한다. 3)*당첨 가능성이 희박하면 상반기부터 기존 주택 매입을 노리라는 의견도 있었다. 안성용 한국투자증권 자산승계연구소 부동산팀장은 “상반기 다주택자들의 물량이 나올 확률이 높다”고 말했다. 4) 매입 추천 단지로는 서울 외곽 저평가 지역을 꼽았다. (노원 도봉 강북구)’과 (금천 관악 구로구)’에서 지금은 대중교통이 불편하지만 향후 경전철 등 교통호재 있는곳 5) 재개발, 재건축을 기대할 수 있는 서울 강북 단지를 눈여겨볼 만하다”고 말했다. 6) 지방에서의 내 집 마련은 신중하라 7) 1주택자라면 올해 인기 지역이나 신축 아파트 단지로 ‘갈아타기’ 8) 다주택자들은 올해 세금 부담과 공시가격과 올해 6월 종합부동산세율 인상 등으로 다주택자의 보유세 부담이 대폭 늘어나기 때문이다. 8)현금 자산이 충분해 추가로 투자할 곳을 고민하고 있다면 주택보다는 수익형 부동산으로 “임대사업자 등록이 가능한 역세권의 오피스텔, 빌라를 매수하거나 자금 여력이 된다면 꼬마빌딩에 투자하라 9)전문가 7명은 모두 올해 매매가격도 상승한다고 전망했다. 예상 상승률은 1∼5%로 7명 중 4명이 3% 이상을 꼽았다. 전셋값은 계약갱신 요구로 인상률이 5%로 묶이더라도 *적게는 3%, 많게는 10%까지 오를다 ----------------------------------------------------- 지난해부터 중견사들의 서울 진출이 성과를 나타내고 있다. 강남은 아니지만 호반건설은 지난해 8월 서울 보문5구역 재개발 사업을 따내며 첫 서울 정비사업 수주에 성공했다. 중흥건설도 지난해 750억원 규모의 서울 영등포 기계상가 시장 정비사업을 수주한 바 있다. [김기정 기자 / 이윤식 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] |
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