부동산전망 2021년 부동산전망,

“무주택자는 사고, 다주택자는 팔아라.”

집값보다 전셋값 더 오를것… 서울 무주택자, ‘노도강’ 관심둘만

전문가 7인이 본 올해 부동산 시장

*상반기 다주택 물량 나올 확률 높아

*지방은 매입시기 늦추는 게 좋아

*1주택자 인기지역 갈아타기 무난

*다주택자 稅부담-현금흐름 점검을 [수익형 부동산 투자 유망]

부동산 전문가 7명에게 올해 부동산 시장 전망과 투자 전략을 자문한 결과 이들은

*자금 여력이 된다면 내 집 마련을 주저하지 말라”고 입을 모았다.

*집값이 내리길 무작정 기다리다가 내 집 마련할 기회를 놓치는 것보다는 실거주할 내 집을 장만하는 게 중요하다는 취지다.

1) 분양시장을 먼저 노리되, 당첨이 안 된다면 하반기(7∼12월)부터 기존 주택 매입을

2) 7월에 시작되는 3기 신도시 사전청약과 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 모두 시세의 절반 수준으로 공급될 것으로 예상된다. 다만 그만큼 경쟁이 치열해져 자신의 청약 가점 등을 따져서 내 집 마련 전략을 짜야 한다.

3)*당첨 가능성이 희박하면 상반기부터 기존 주택 매입을 노리라는 의견도 있었다.

안성용 한국투자증권 자산승계연구소 부동산팀장은 “상반기 다주택자들의 물량이 나올 확률이 높다”고 말했다.

4) 매입 추천 단지로는 서울 외곽 저평가 지역을 꼽았다. (노원 도봉 강북구)’과

(금천 관악 구로구)’에서 지금은 대중교통이 불편하지만 향후 경전철 등 교통호재 있는곳

5) 재개발, 재건축을 기대할 수 있는 서울 강북 단지를 눈여겨볼 만하다”고 말했다.

6) 지방에서의 내 집 마련은 신중하라

7) 1주택자라면 올해 인기 지역이나 신축 아파트 단지로 ‘갈아타기’

8) 다주택자들은 올해 세금 부담과 공시가격과 올해 6월 종합부동산세율 인상 등으로 다주택자의 보유세 부담이 대폭 늘어나기 때문이다.

8)현금 자산이 충분해 추가로 투자할 곳을 고민하고 있다면 주택보다는 수익형 부동산으로

“임대사업자 등록이 가능한 역세권의 오피스텔, 빌라를 매수하거나 자금 여력이 된다면

꼬마빌딩에 투자하라

9)전문가 7명은 모두 올해 매매가격도 상승한다고 전망했다. 예상 상승률은 1∼5%로

7명 중 4명이 3% 이상을 꼽았다.

전셋값은 계약갱신 요구로 인상률이 5%로 묶이더라도 *적게는 3%, 많게는 10%까지 오를다

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시공사 선정을 마무리한 서울 서초구 반포주공1단지 3주구가 수개월 동안의 시세 하락세를 극복하고 상승 궤도를 그리고 있다.

6일 부동산업계에 따르면 반포1단지 3주구 전용 72㎡는 최근 19억원대 호가를 회복했다. 지난달 28일 HDC현대산업개발을 시공사로 최종 선정한 이후 기존 18억원대보다 1억원 가까이 오른 19억2000만~19억3000만원 수준의 매물이 등장하고 있다. 이는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 강남 집값이 급등했던 올해 초 시세와 맞먹는 액수다.
당시 반포1단지 3주구 시세는 20억원에 육박했고, 일부 장기 보유자 물량은 1월부터 3월까지 19억~19억2500만원에 거래된 바 있다. 반포1단지 3주구 시세는 한때 16억원대까지 하락했다. 재건축 초과이익환수제와 시공사 선정 불확실성이라는 대형 악재가 겹쳤기 때문이다.

특히 반포1단지 3주구가 가구당 수억 원대 재건축 초과이익 부담금을 통보받을 것이라는 분석이 나오면서 시세 하락폭은 확대됐다. 당초 반포1단지 3주구 재건축 조합은 가구당 6500만원 수준의 부담금을 예상했다. 그러나 지난 5월 80가구 규모 반포현대아파트가 1억3569만원 수준의 부담금 예정액을 통보받으면서 반포1단지 3주구의 `억대 부담금 폭탄`에 대한 우려는 현실화됐다.

지난해 말 이후 두 번 연속 시공사 경쟁 입찰이 유찰되면서 분위기는 더욱 악화됐다. 주민 일부가 유일하게 입찰에 참여해 수의계약 우선협상대상자 지위를 얻은 HDC현대산업개발의 계약 제안서에 반발하면서 단지는 내홍에 휘말리기도 했다.

이 결과 반포1단지 3주구 시세는 4월 이후 3개월 만에 기존 19억원대에서 16억8000만~16억9000만원 선으로 추락했다.
하지만 시공사 선정이 가시권에 들어오자 호가는 반등하기 시작했다. 16억원대 급매물이 소화된 것이 상승 전환의 신호탄이었다. 서울부동산정보광장에 따르면 반포1단지 3주구(전용 72㎡) 매물은 지난달 초 16억8000만원에 실거래됐다. 7월 중순부터는 18억원대 매물이 등장해 시세를 끌어올렸다.
 
                  =======중형 건설사======

대형 건설사들의 전유물로 여겨 온 '강남 재건축' 시장에 최근 중견건설사들이 잇달아 도전장을 내고 있다. 

1월 31일 업계에 따르면 중흥건설이 최근 마감된 서울 강남구 대치동 977 일대 대치제2지구(구마을2지구) 재건축 시공사 입찰에 대림산업, 롯데건설 등 대형 건설사와 나란히 응찰했다. 

중흥건설 등 중견사들은 막강한 현금력을 내세우며 강남 재건축 입성을 꾀한다. 정창선 중흥건설 회장은 "재건축·재개발 등으로 사업을 다각화하고 있는데 강남 재건축은 상징적 의미가 크다"며 "지난해 11월부터 전 현장에서 공사대금 등을 100% 현금으로 결제할 정도로 풍부한 자금력을 바탕으로 승부할 계획"이라고 말했다. 구마을2지구 조합 관계자는 "단지 규모가 크지 않아 시공사 선정에 있어 브랜드보다는 내실을 중요하게 생각한다"고 말했다. 호반건설도 지난해 신반포7차, 방배 경남 등 재건축 시공사 입찰에 참여하며 자금력을 내세웠다. 지난해 10월 신반포7차 재건축조합은 시공사 후보등록 때 이례적으로 입찰보증금을 570억원이나 제시했지만 대림산업에 밀렸다. 지난해 12월 서초구 방배동 경남아파트 재건축 사업에서 호반건설이 제시한 공사비는 3.3㎡당 458만원, 총 2087억원으로 GS건설의 3.3㎡당 489만원, 총 2226억원보다 낮았다. 호반건설 관계자는 "앞으로는 200~300가구 등 소규모 단지를 중심으로 강남권 수주를 시도할 계획"이라고 말했다. 

반도건설도 서울 정비사업 진출을 꾸준히 추진 중이다. 박현일 반도건설 사장은 "수도권 신도시에서 반도유보라만의 특화상품으로 얻은 노하우를 바탕으로 강남과 기타 서울 정비사업 시장에 진출하기 위해 관련 조합들과 접촉 중"이라며 "특히 작년 서울 중심 신당동에서 뉴스테이를 진행하며 브랜드 인지도를 높인 만큼 리모델링과 임대 등 다양한 형태로 연내 수주가 목표다"고 밝혔다. 중견사들이 '넘사벽'으로 여겨지는 강남 재건축 입찰에 참여하는 이유는 복합적이다. 먼저 강남 재건축 시장에 도전하는 과정에서 조합원들에게 자연스럽게 브랜드를 알리는 효과가 있다.