재건축/재개발News분양권/단지
커뮤니티 > 재건축/재개발News분양권/단지
조회수 3828
제 목 2023.12.05재건축 신탁방식과 조합방식

                재건축시 재건축 신탁방식과 조합방식2023.12.05

*1 신탁방식 과   *2 조합방식 의 차이점 설명

 

정부는 2023년 하반기 경제정책방향에서 정비사업 시행7운영에 대해 신탁사 특례를 허용하여 정비사

업 소요기간을 기존 조합방식 대비 23년 이상 단축을 유도한다고 밝혔습니다.

 

정비사업이란 기존의 주거지를 건설하거나 개발하여 도시의 환경주거 여건쾌적한 삶의 질 향상을 추

구하는 사업입니다. 이러한 정비사업은 주로 재개발재건축 및 주거환경개선사업으로 구분됩니다.

비사업은 사업 시행 주체에 따라 조금 다른 방식으로 진행되는데 크게 두 가지 방식으로 조합방식

탁방식입니다

 

- 신탁방식: 2가지 방식사업시행자, 사업대행자

신탁방식은 신탁사가 정비사업을 수탁하여 수수료를 받고 조합이나 토지 둥 소유자룰 대신해 정비사업

을 진행하는 방식입니다. 신탁사는 기획설계, 건설분양 등 일련의 과정에서 발생하는 위험과 책임을

직접 부담하고 관리합니다.

신탁방식은 신탁사의 역할에 따라 2가지 방식사업시행자, 사업대행자이 있습니다*

o 사업시행자 신탁방식: 시행사의 주체가 신탁사가 되며그래서 신탁사의 책임이 큽니다.

o 사업대행자 신탁방식: 시행사는 조합이 하고나머지 업무는 모두 신탁사가 대행해서 관리를 맡으

조합과 신탁사가 리스크를 서로 분담합니다

 

-조합방식:

* 장점0: 조합원이 사업 주체이기 때문에 자율성이 높고 건설 과정의 진행상황믈 직접 관리하고 통제합

니다 분양가격! 결정조정 등 조합원 의견이 사업에 최대한 반영됩니다또한건설사들은 해당 정비사

업의 시공사로 선정되기 위해 조합 측에 더 좋은 설계와 낮은 공사비 등을 제안하므로 조합은 건설 품질

에 대한 책임을 보다 명확하게 인지합니다.

* 단점x: 조합은 전문성이 상대적으로 부족하예, 자금조달심의 등의 부분에서 시행착오를 겪는 경우가

많고분양 시장의 변동과 같은 요인에 대한 위험과 책임을 지게 됩니다. 무엇보다 조합원들과의 소통

및 관리면에서 의견 충돌이나 투명성 유지 등으로 사업이 지연되는 상황이 자주 발생 합니다

조합방식은 우리가 흔히 알고 있는 진행 방식으로 정비사업 참여자들이 직접 조합을 결성하여 사업을

추진하는 방식입니다. 참여자들은 임원진을 꾸려서 각종 인허가시공사 선정기획설계건설, 분양

등의 일련의 과정을 조합이 직접 관리하고 운영합니다, 조합원들은 조합의 결정과 사업의 성공에 대한

공동 책임을 지게 됩니다. 이 방식에서는 조합원들이 공동으로 소유하는 재산권을 보유하게 되며, 사업

전 과정을 조합을 통해서 직접 통제하고 관리합니다.

조합방식 장 단점

-조합원 의견수렴 반영 유리 0

-조합이익 극대화 유리 0

-개발이익 발생시 조합원 귀속 0

-조합원 의견 충들시 사업 지연 x

-전문성 부족 x

-자금조달 문제 발생가능 x

-투명성 부족 x

이렇게, 조합 방식은 주민들이 사업과 관련된 전과정에 적접 참여하고 싶은 경우에 적합하며, 신탁방

식은 신탁사의 전문성과 안정성을 활용하여 사업을 추진하고자 하는 경우에 적합합니다조합방식과 신

탁방식의 선택은 각각의 장단점을 종합적으로 고려한 후 주민들의 입장과 사업의 성격에 따라 결정해야

하겠습니다. 사업의 성격과 주민들의 필요에 따라 적절한 방석을 션택함으로써 정비사업의 성공 확률을

높여야 할 것입니다.

 

- 신탁방식:

* 장점0: 신탁사의 전문가들이 기획 및 설계를 진행하므로, 전문성과 효율성이 보장되며이를 통해 프로

젝트의 성공 가능성을 증가합니다, 사업속도면에서 토지 등 소유자 75% 이상의 동의사업시행자 방식

만 얻으면조합방식에서 요구되는 추진위원희 승인조합설립인가 등의 절차가 생략 가능합니다. 통상

추진위원회 및 조합설립에 3년 이상의 시간이 소요되기 때문에 신탁방식을 채택할 경우 청비사업 기간

23년 정도 앞당길 수 있습니다. 자금력면에서 신탁사의 탄탄한 자금력을 바탕으로 자금조달이 원

활하며높은 전문성투명한 자름관리공사 리스크 감소에 따른 공사비 절감 등 일관적이며 안정적입

니다.

* 단점x: 토지등 소유자들이 기획설계: 건설등 과정에 직접 참여하지 않아 전체적인 의사결정에 대한

영향력이 상대적으로 떨어집니다. 또한신탁방식을 통해 정비사업을 대행 진행하므로 일정 수준의 신

탁수수료가 책정됩 니 다.

신탁방식 장 단점

-사업기간단축 0

-자금조달 유리 0

-투명한 자금관리 0

-공사비1 절감 0

- 신탁수수료 발생 x

- 조합원 의견수렴 저하 x

장 점

그동안 신탁 방식'신탁수수 라는 단점 때문에 대부분의 정비사업은 조합방식을 통해 진행되었습니

그러나 원자재값인건비 상승 등의 여파로 공사비가 증가하며 공사비 증액 문제등조합과 시공사

간의 갈등이 심화되면서 신탁방식으로 진행하는 사업지가 늘고 있습니다사업기간이 길어지면 그만큼

주민의 분담금은 늘어 날수 밖에 없어 사업진행 속도를 내려는 사업지에서는 신탁방식으로 눈을 돌리고

있다고 합니다. 또한정부도 위에서 언급했듯이 정비사업에 있어 최대 장점인 신탁방식 특례를 이용한

사업기간 단축을 유도하고 있습니다

 

https://sanerang.com/entry/%EC%A1%B0%ED%95%A9%EB%B0%A9%EC%8B%9D%EA%B3%BC-%EC%8B%A0%ED%83%81%EB%B0%A9%EC%8B%9D%EC%9D%98-%EC%B0%A8%EC%9D%B4 재건축 신탁방식과 조합방식

==========================================================



부동산전망 2021년 부동산전망,

무주택자는 사고, 다주택자는 팔아라.”

집값보다 전셋값 더 오를것서울 무주택자, ‘노도강관심둘만

전문가 7인이 본 올해 부동산 시장

*상반기 다주택 물량 나올 확률 높아

*지방은 매입시기 늦추는 게 좋아

*1주택자 인기지역 갈아타기 무난

*다주택자 부담-현금흐름 점검을 [수익형 부동산 투자 유망]

 

부동산 전문가 7명에게 올해 부동산 시장 전망과 투자 전략을 자문한 결과 이들은

*자금 여력이 된다면 내 집 마련을 주저하지 말라고 입을 모았다.

*집값이 내리길 무작정 기다리다가 내 집 마련할 기회를 놓치는 것보다는 실거주할 내 집을 장만하는 게 중요하다는 취지다.


1) 분양시장을 먼저 노리되, 당첨이 안 된다면 하반기(712)부터 기존 주택 매입을

2) 7월에 시작되는 3기 신도시 사전청약과 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 모두 시세의 절반 수준으로 공급될 것으로 예상된다. 다만 그만큼 경쟁이 치열해져 자신의 청약 가점 등을 따져서 내 집 마련 전략을 짜야 한다.

3)*당첨 가능성이 희박하면 상반기부터 기존 주택 매입을 노리라는 의견도 있었다.

안성용 한국투자증권 자산승계연구소 부동산팀장은 상반기 다주택자들의 물량이 나올 확률이 높다고 말했다.

4) 매입 추천 단지로는 서울 외곽 저평가 지역을 꼽았다. (노원 도봉 강북구)’

(금천 관악 구로구)’에서 지금은 대중교통이 불편하지만 향후 경전철 등 교통호재 있는곳

5) 재개발, 재건축을 기대할 수 있는 서울 강북 단지를 눈여겨볼 만하다고 말했다.

6) 지방에서의 내 집 마련은 신중하라

7) 1주택자라면 올해 인기 지역이나 신축 아파트 단지로 갈아타기

8) 다주택자들은 올해 세금 부담과 공시가격과 올해 6월 종합부동산세율 인상 등으로 다주택자의 보유세 부담이 대폭 늘어나기 때문이다.

8)현금 자산이 충분해 추가로 투자할 곳을 고민하고 있다면 주택보다는 수익형 부동산으로

임대사업자 등록이 가능한 역세권오피스텔, 빌라를 매수하거나 자금 여력이 된다면

꼬마빌딩에 투자하라

9)전문가 7명은 모두 올해 매매가격도 상승한다고 전망했다. 예상 상승률은 15%

7명 중 4명이 3% 이상을 꼽았다.

전셋값은 계약갱신 요구로 인상률이 5%로 묶이더라도 *적게는 3%, 많게는 10%까지 오를다

 -----------------------------------------------------
2020 대한민국 산업대상 수상기업
*산업대상수상기업
*지열시스템 발명특허90개 지지케이 www.ggk.co.kr
*하이브리드 저전력시스템 특허   저전력배터리활용 시스템개발
*볼트 너트 제어밸브수리 무진정밀
 
시공사 선정을 마무리한 서울 서초구 반포주공1단지 3주구가 수개월 동안의 시세 하락세를 극복하고 상승 궤도를 그리고 있다.

6일 부동산업계에 따르면 반포1단지 3주구 전용 72㎡는 최근 19억원대 호가를 회복했다. 지난달 28일 HDC현대산업개발을 시공사로 최종 선정한 이후 기존 18억원대보다 1억원 가까이 오른 19억2000만~19억3000만원 수준의 매물이 등장하고 있다. 이는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 강남 집값이 급등했던 올해 초 시세와 맞먹는 액수다.
당시 반포1단지 3주구 시세는 20억원에 육박했고, 일부 장기 보유자 물량은 1월부터 3월까지 19억~19억2500만원에 거래된 바 있다. 반포1단지 3주구 시세는 한때 16억원대까지 하락했다. 재건축 초과이익환수제와 시공사 선정 불확실성이라는 대형 악재가 겹쳤기 때문이다.

특히 반포1단지 3주구가 가구당 수억 원대 재건축 초과이익 부담금을 통보받을 것이라는 분석이 나오면서 시세 하락폭은 확대됐다. 당초 반포1단지 3주구 재건축 조합은 가구당 6500만원 수준의 부담금을 예상했다. 그러나 지난 5월 80가구 규모 반포현대아파트가 1억3569만원 수준의 부담금 예정액을 통보받으면서 반포1단지 3주구의 `억대 부담금 폭탄`에 대한 우려는 현실화됐다.

지난해 말 이후 두 번 연속 시공사 경쟁 입찰이 유찰되면서 분위기는 더욱 악화됐다. 주민 일부가 유일하게 입찰에 참여해 수의계약 우선협상대상자 지위를 얻은 HDC현대산업개발의 계약 제안서에 반발하면서 단지는 내홍에 휘말리기도 했다.

이 결과 반포1단지 3주구 시세는 4월 이후 3개월 만에 기존 19억원대에서 16억8000만~16억9000만원 선으로 추락했다.
하지만 시공사 선정이 가시권에 들어오자 호가는 반등하기 시작했다. 16억원대 급매물이 소화된 것이 상승 전환의 신호탄이었다. 서울부동산정보광장에 따르면 반포1단지 3주구(전용 72㎡) 매물은 지난달 초 16억8000만원에 실거래됐다. 7월 중순부터는 18억원대 매물이 등장해 시세를 끌어올렸다.
 
                  =======중형 건설사======
 기사의 0번째 이미지
대형 건설사들의 전유물로 여겨 온 '강남 재건축' 시장에 최근 중견건설사들이 잇달아 도전장을 내고 있다. 

1월 31일 업계에 따르면 중흥건설이 최근 마감된 서울 강남구 대치동 977 일대 대치제2지구(구마을2지구) 재건축 시공사 입찰에 대림산업, 롯데건설 등 대형 건설사와 나란히 응찰했다. 

중흥건설 등 중견사들은 막강한 현금력을 내세우며 강남 재건축 입성을 꾀한다. 정창선 중흥건설 회장은 "재건축·재개발 등으로 사업을 다각화하고 있는데 강남 재건축은 상징적 의미가 크다"며 "지난해 11월부터 전 현장에서 공사대금 등을 100% 현금으로 결제할 정도로 풍부한 자금력을 바탕으로 승부할 계획"이라고 말했다. 구마을2지구 조합 관계자는 "단지 규모가 크지 않아 시공사 선정에 있어 브랜드보다는 내실을 중요하게 생각한다"고 말했다. 호반건설도 지난해 신반포7차, 방배 경남 등 재건축 시공사 입찰에 참여하며 자금력을 내세웠다. 지난해 10월 신반포7차 재건축조합은 시공사 후보등록 때 이례적으로 입찰보증금을 570억원이나 제시했지만 대림산업에 밀렸다. 지난해 12월 서초구 방배동 경남아파트 재건축 사업에서 호반건설이 제시한 공사비는 3.3㎡당 458만원, 총 2087억원으로 GS건설의 3.3㎡당 489만원, 총 2226억원보다 낮았다. 호반건설 관계자는 "앞으로는 200~300가구 등 소규모 단지를 중심으로 강남권 수주를 시도할 계획"이라고 말했다. 

반도건설도 서울 정비사업 진출을 꾸준히 추진 중이다. 박현일 반도건설 사장은 "수도권 신도시에서 반도유보라만의 특화상품으로 얻은 노하우를 바탕으로 강남과 기타 서울 정비사업 시장에 진출하기 위해 관련 조합들과 접촉 중"이라며 "특히 작년 서울 중심 신당동에서 뉴스테이를 진행하며 브랜드 인지도를 높인 만큼 리모델링과 임대 등 다양한 형태로 연내 수주가 목표다"고 밝혔다. 중견사들이 '넘사벽'으로 여겨지는 강남 재건축 입찰에 참여하는 이유는 복합적이다. 먼저 강남 재건축 시장에 도전하는 과정에서 조합원들에게 자연스럽게 브랜드를 알리는 효과가 있다.

 
 또 다른 이유는 대형사와의 컨소시엄을 염두에 둔 포석이다. 

지난해부터 중견사들의 서울 진출이 성과를 나타내고 있다. 강남은 아니지만 호반건설은 지난해 8월 서울 보문5구역 재개발 사업을 따내며 첫 서울 정비사업 수주에 성공했다. 중흥건설도 지난해 750억원 규모의 서울 영등포 기계상가 시장 정비사업을 수주한 바 있다. 

[김기정 기자 / 이윤식 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
첨부파일
카테고리 재건축/재개발News분양권/단지
카테고리
번호 제 목 작성자 첨부파일 작성일 조회수
공지 재개발-재건축 혼란 확산 우려 동아일보A3 2023.07.27. HIT cher 2022-10-20 847
공지 ☞.보이스피싱 사기꾼 조심하세요. HIT cher 2022-10-13 807
공지 2023.08.09 양천구목동 종상향 대안 제시( 임대주택 대신 공공기여"(.. HIT cher 2022-09-07 960
공지 2023.02.28일까지 서울시내아파트5만3800세대 재건축예정 HIT cher 2021-11-15 1610
공지 분양2023년 봄, 서울 & 수도권(관악구 HIT cher 2021-01-04 2735
공지 청약분양경쟁률3.7대1 공급 6천가구 2022.12.05~09일. HIT cher 2020-09-09 2952
공지 2023.01.09 양천구 목동신시가지.신월시영 등 재건축 안전진단 조건없이 통.. HIT 철이 2019-12-28 4475
공지 2023.08.10재건축정비계획 주민동의율 67%→ 50%로 완화(변경안 2분의1 이.. HIT cher 2019-07-08 4177
공지 2022.11.09재건축 서울시 양천구 목동아파트1~14단지 택지개발사업&지.. HIT 철이 2018-05-14 5960
공지 2023.01.06하락장에서 실거주 한 채는 하우스푸어로 가는 지름길"이다.. HIT cher 2018-05-09 4249
공지 2023.03.08차량기지복합개발[강남구구룡마을[성도구치소,개포재건마을[강일.. HIT cher 2018-04-27 3863
공지 재건축사업시기*추진순서,재개발,뉴타운* HIT 철이 2017-12-07 5503
공지 가로주택정비사업2023.02.28허가난곳(상계동,천호동 HIT cher 2017-07-21 8773
공지 2023.01.09 노원 재건축 상계, 중계, 하계동 7만 가구 큰그림 그린다 HIT cher 2017-04-20 5212
공지 미분양-지방2023년 봄 7만5천가구 12월이면 12만 가구(84%) HIT cher 2017-04-12 782
공지 검색기 메뉴&,,,카페24, HIT cher 2017-03-17 4774
공지 지역주택조합 자금난에 경매내몰려2023.11.28 HIT cher 2017-03-13 5085
공지 2023.12.05재건축 신탁방식과 조합방식 HIT cher 2017-02-04 3827
공지 2023.03.03재개발*대법 "토지·건물 공동소유 땐 대표 1명만 조합원으.. HIT cher 2017-02-04 6121
공지 부동산news[서울아파트 HIT rea49898 2017-01-31 4073
공지 2023.05.20 *3기신도시, 7만가구,광명시흥 지구지점 HIT cher 2016-12-20 5163
43 재건축 조합설립(도시정비사업 HIT 철이 2022-09-22 964
42 부동산정책2021년,3기신도시,청약 자격요건 거주2년,본청약 전까지 HIT cher 2020-09-09 2962
41 재건축 초과이익환수제"완화"(개발이익환수,설명표[사업순서 HIT 철이 2019-12-24 3996
40 양천구 목동아파트 재건축 언제 시작 하나요? [사업절차&초과이익환수.. HIT 철이 2019-10-04 4291
39 재건축,안전진단[양천구6단지D급,조건부[성산시영D.[x올림픽선수촌c급불가 HIT 철이 2019-01-09 4817
38 조정지역전 구입자(목5부영그린2차(부영임대,대표전화) HIT cher 2018-09-28 3906
37 부동산정책,정부 부동산정책 누가 입안하고 누가 이끄나 HIT cher 2018-07-28 3979
36 재건축[소송[이주스타트 서초 반포,대치 은마,잠실진주[ HIT cher 2018-06-16 4364
35 도시재생뉴딜 기준 인구20%감소,5~15만m2,건축물20년,산업업체수감소,집값.. cher 2018-05-25 14
34 아파트 관리 운영[세입자 목소리 커진다 HIT cher 2018-04-13 4414
33 주택청약LH2640만,예금1500만,가점15년,특별공급제도,분양가상한제 HIT cher 2018-04-11 4026
32 [도시재성 뉴딜 선정 후보지99곳선정,,,2018년 HIT cher 2017-12-01 4319
31 분양.신혼부부일반분양20%우선배정[행복주택 HIT cher 2017-11-30 4194
30 ☞협업사[여행사대한ktb][산삼심마니[은행[익스프레스(이사짐)[용달,,, HIT cher 2017-09-01 3468
29 ☞협업사[인테리어[은행[익스프레스,이삿짐[ ,,, cher 2017-09-01 20
28 기타/교환 부동산교환사이트(재건축자료 cher 2017-08-05 15
27 재건축[사업절차&순서[양천구목동apt 지하철11호 HIT cher 2017-07-29 6506
26 건설사[시공능력평가[부채비율][시공사선정 HIT cher 2017-07-20 1367
25 서울시내[노후긴급보수53개,,,재건축[구로구차량기지,아파트공급, HIT cher 2017-05-30 451
24 분양가상환제[비교[청약가점제확대[분양가 신반포센트럴자이 HIT cher 2017-05-27 5503
23 Vision[투기부동산, 다루는 법[은행 HIT cher 2017-05-25 398
22 상업지역[균형발전 아파트 80%넣은 50층 주상복합 가능…`非강남`에 상업지.. HIT cher 2017-05-16 5262
21 임대주택[서울시[청년주택,강남 재건축단지에 ‘주변시세 60%’ 1700채 공.. HIT cher 2017-05-09 5617
20 부동산[프리미엄 한강 압구정,도곡동비교 HIT cher 2017-05-06 4965
19 양천구 목동apt[재건축 언제 시작 하나요?[사업절차&순서 설명] HIT rea8949 2017-04-22 4108
18 ☞ 홈페이지 수정사항 빨리좀 부탁드립니다. HIT cher 2017-04-19 506
17 재건축[목동·상계 등 재건축 가이드라인 만든다 HIT cher 2017-03-28 4599
16 고속도로 서울∼세종 고속도노선변경 놓고 시끌 HIT cher 2017-03-09 4136
15 개발,재건축아파트+상가,분쟁[뉴타운,영등포.노량진,마천 HIT cher 2017-03-09 6097
14 재건축[양천구목동아파트장단점&건설사&건폐율&용적률,,,, HIT cher 2017-02-25 9369
13 재건축[양천구 재건축 시점은'설문" HIT cher 2017-02-19 5086
12 북한 급변사태 주요 내부변수(김정은) HIT cher 2017-02-18 4132
11 재건축[일반분양둔촌주공[강남,은마,압구정,대치동,층수35f제한 HIT cher 2017-02-10 4889
10 재건축[강남구대치동35층[토지보상1조원풀려] HIT cher 2017-02-06 5494
9 재건축[조합장스타,서울시내,별들의 전쟁터` 20조 정비사업시장 HIT cher 2017-02-04 4769
8 재건축[시세표,분양가[부담금 표 & 사업단계별[개발이익환수 `폭탄`반.. HIT cher 2017-02-04 5190
7 재건축[강남구,경남·우성3차·현대1통합[개포동주공5.6.7단지 HIT cher 2017-01-25 5287
6 [청년주택 역세권1호 월세12만∼38만원[경기도임대 HIT cher 2017-01-20 4730
5 보금자리론 연소득 7000만원 제한" 정책모기지 개편 일문일답 HIT 전종철 2017-01-07 4425
4 ☞재건축[양천구목동 재건축을 위한[준비단계 추진 HIT CHER 2016-12-21 5517
3 재건축[평가,양천구목동,가치 평가 방법에 대하여(1-2) HIT 전종철 2016-12-21 6653
2 재건축[평가,양천구목동,가치 평가 방법에 대하여(2-2) HIT 전종철 2016-12-21 12222
1 교통,도로GTX개발 [경인고속도로 지하 GTX 30개환승센터 HIT CHER 2016-12-21 5101